案 由：关于进一步完善小区物业管理监督机制的建议

提案人：九三学社昆明市委

内 容：

一个小区的居民的生活环境、卫生、品质、安全好坏问题决定了此小区居民的幸福指数，也直接反应了该小区的物业公司的服务能力。我市物业管理中存在如下问题：

一、 缺乏品质的物业服务企业。我市目前有大型住宅小区3000余个，700余家注册备案物业公司，但目前没有一家一级资质的物管公司,部分为二级资质,多为三级资质。由于缺乏有效监管机制，各家物管公司服务品质高低参差不齐，服务体系不完善，很多都达不到业主的期望。

二、 遗留问题未有效解决。新建小区交付使用环节缺乏有效监督，公用设施配套不完善；老旧小区物业管理服务覆盖率较低，基础设施老化严重，住宅专项维修资金归集不到位；水电气暖等专业经营单位与小区物业服务企业职责不清，制约了物业管理的有序运行。

三、 物业服务市场管理不够规范。物业服务市场准入制度不够完善，单位自建住宅小区自管物业和开发商子公司负责物业管理的现象普遍存在；物管公司规模小、从业人员鱼龙混杂、管理水平低、运营效益差、综合实力弱等问题突出；重收费、轻服务，甚至擅自终止服务，业主与物业矛盾激化，服务质量差等无有效监管理手段。

四、 对业委会和业主的监管不到位。业主委员会成立和运作缺乏相关政府主管部门的引导、指导、规范和监督，其与物业服务企业的地位作用，责、权、利不明晰，成立和运作基本处于自发自行状态，业委会运作难入正轨；现有业委会普遍存在老龄化、素质不高、管理能力不强等问题，整体作用发挥有限；部分业主物业服务消费意识、责任意识、法治意识缺失，无约束机制，肆意抵制业委会、拖欠物业服务费现象普遍存在。

因此，建议：

一、 下沉管理责任，建立健全物业管理工作机制。推进物业管理工作重心下移，将物业管理工作监督管理权限下放到县市区或街道办，特别是市级房产部门的物业管理权，明确市、县、区职责权限，强化各级主管部门的指导、协调和监督职能，强化街道的属地管理职能，充分发挥社区在小区物业管理中的基础作用。修订完善现有已颁布的我市物业管理工作的相关办法、意见等，设立专门工作机构，实行划片管理，无盲点、全覆盖；全面推行标准化管理、精细化服务，提高制度化、规范化、程序化水平。

二、 切实提高业主委员会组织管理能力和业主素质。建立完善小区业主大会、业委会制度，规范议事规则和程序，明确管理权限，落实管理责任，切实加强业主委员会管理能力建设。经常性地开展物业法规政策进社区、进家庭活动，增强业主主人翁意识、自治意识和归属感，主动投入小区物业管理活动。

三、 依法监管，全面提升物业管理服务水平。加强物业服务行业监管。房管部门、街道办、社区应严格按照《物业管理条例》规定，指导业委会采取公开招投标方式选聘物业企业，加强对物业企业履行合同约定服务项目的监管，督促落实约定和承诺条款；推行物业服务公示制度，定期公示物业服务标准、收费项目、专项维修资金交存及使用等事项，全面接受业主监督。规范物业企业管理服务行为。规范物业管理服务工作程序，明确物业服务事项和收费标准，加强监管考核，依法从严查处超标收费、降标服务、违规经营等问题，倒逼物业企业依法规范经营服务，切实维护广大业主的合法权益。提升物业企业管理服务质量。根据城镇公建房、商品房、集资房、安置房、保障房等不同类型居住小区实际情况，积极探索研究具有针对性、操作性的物业管理服务标准体系，加快提升物业服务质量，推动小区物业管理迈上规范化轨道。着力帮助破解物业收费难问题。要通过提升小区公共设施服务功能和物业管理服务水平，赢得业主认可和支持，提高业主主动缴纳物业费的积极性，将物业费收缴情况纳入业主诚信档案，有效解决物业收费难问题。

四、 完善物业服务的考评机制。以区县市为单位，建立物业服务企业的考评机制，定期对物业服务企业进行考评、评级，分出A、B、C级的物业星级评定。对考评不合格的限期整改，整改无效的应取消该物业服务企业的经营资质。